СОДЕРЖАНИЕ

Вступительное слово................10
Предисловие научного редактора.....11
ЧАСТЬ I. ВВЕДЕНИЕ В СЕКЬЮРИТИЗАЦИЮ.....................15
Глава 1. Значение и задачи секьюритизации.....................16
Основные классы активов............17
Основные идеи секьюритизации.....................20
Основные игроки на рынке секьюритизации.....................23
Основные инвестиционные характеристики долговых ценных бумаг (облигаций)........................25
Упражнения.........................26
Глава 2. Основы структурирования...................28
Мотивация эмитента: юридические, бухгалтерские и налоговые аспекты............................28
Некоторые аспекты анализа баланса............................31
Процесс структурирования...................33
Виды эмитентов.....................34
Упражнения.........................42
Глава 3. Основы инвестиционного анализа............................43
Типы инвесторов....................47
Анализ ценных бумаг................50
Упражнения.........................57
Глава 4. Рынки ABS и MBS: исторические данные................58
Доходность вложений в ABS и MBS................................58
Пример рыночного кризиса............................60
Динамика рынков MBS и ABS..........62
Упражнения.........................64
ЧАСТЬ II. MBS, ВЫПУСКАЕМЫЕ ГОСУДАРСТВЕННЫМИ АГЕНТСТВАМИ.......65
Глава 5. Ипотечные кредиты: основа MBS................................66
Что такое ипотека..................66
Каков объем рынка ипотечного кредитования.......................67
Типы ипотеки.......................69
Ипотечные кредиты с переменной процентной ставкой (ARM)...........79
Ипотечные кредиты, предусматривающие возрастание размера платежей (GPM)..............................83
Ипотека с участием кредитора в распределении дохода от увеличения стоимости недвижимости (SAM).......84
Ипотека с обратным аннуитетом (reverseannuity mortgage).........86
Дефолт и юридические аспекты ипотечного кредитования............87
Типовой кредитный договор агентств Fannie Mae и Freddie Maс................................92
Упражнения.........................93
Глава 6. Ценные бумаги passthrough, выпускаемые агентствами…………………………..94
Роль государственных агентств и агентств, поддерживаемых государством.......................94
Краткая история рынка ценных бумаг, выпускаемых агентствами............95
Основные параметры ценных бумаг passthrough......................100
Процесс формирования пула.........102
Программы федеральных агентств....102
Рынок ценных бумаг, выпускаемых федеральными ипотечными агентствами.......................105
Упражнения........................108
Глава 7. Основы рынка процентных ставок............................109
Процентные ставки и ценообразование на рынке облигаций................110
Срочные процентные ставки и рискнейтральность................119
Построение кривой доходности......127
Упражнения........................131
Глава 8. Статический анализ ипотечных ценных бумаг passthrough.........132
Методология.......................132
Покрытие..........................133
Структура.........................137
Результаты........................144
Упражнения........................152
Глава 9. Досрочное погашение основного долга по MBS............154
Причины досрочного погашения.........................155
Исторические данные о досрочных возвратах.........................156
Анализ досрочных возвратов.........................160
Модели досрочных возвратов........170
Упражнения........................178
Глава 10. Сценарный анализ совокупного дохода................181
Методология.......................182
Покрытие..........................191
Структура.........................194

Результаты........................198
Упражнения........................207
ЧАСТЬ III. MBS СО СЛОЖНОЙ СТРУКТУРОЙ И ИХ АНАЛИЗ.......................211
Глава 11. Структурирование ценных бумаг CMO, IO и PO................212
Правила осуществления выплат по ценным бумагам CMO................215
Особенности выплаты основного долга.............................225
Особенности выплаты процентов.........................226
Ценные бумаги с последовательным погашением........................226
Ценные бумаги с пропорциональным распределением....................228
Облигации с определенным графиком погашения.........................231
Облигации с последовательным погашением типа PAC и другие комбинации........................235
Ценные бумаги типа IO и PO........237
Структуры со «старшими» и «младшими» траншами..........................240
Упражнения........................241
Глава 12. Волатильность процентных ставок, опционы и модели..........245
Понятие волатильности и ее количественное измерение..........245
Оценка стоимости ценных бумаг в стохастической модели
без арбитража.....................254
Вычисление стоимости опционов и облигаций со встроенными
опционами.........260
Модели временной структуры........274
Упражнения........................281
Глава 13. Спред с учетом опциона...........................283
Методология.......................283
Покрытие..........................296
Структура.........................299
Результаты........................300
Упражнения........................305
Глава 14. Сравнительный анализ инвестиционных стратегий..........311
Ипотечные ценные бумаги...........311
Ценные бумаги типа IO и PO........313
CMOструктуры.....................316
Упражнения........................320
ЧАСТЬ IV. НЕ­АГЕНТСКИЕ MBS И АНАЛИЗ КРЕДИТНЫХ РИСКОВ….................321
Глава 15. Не­агентские MBS........322
Исторический обзор рынка неагентских («частных») ипотечных ценных бумаг.............................322
Типы ипотечных покрытий неагентских MBS...............................323
Механизмы повышения кредитного качества..........................324
Упражнения........................339
Глава 16. Характеристики ипотечного покрытия..........................340
Потоки платежей, генерируемые ипотечным покрытием...............340
Моделирование потоков платежей, генерируемых ипотечным
покрытием.........................341
Упражнения........................364
Глава 17. Кредиты под залог недвижимости и кредиты заемщикам с низкой кредитоспособностью........365
Эмиссия ценных бумаг HEL ABS......365
Экономические условия.......371
Досрочные возвраты................371
ABS, обеспеченные кредитами под залог жилой недвижимости (HEL ABS)......372
Упражнения........................378
Глава 18. Анализ MBS, подверженных кредитному риску..................379
Методология.......................380
Покрытие..........................381
Структура.........................384
Результаты........................389
Упражнения........................396
ЧАСТЬ V. ASSETBACKED SECURITIES........................397
Глава 19. Ценные бумаги, обеспеченные автокредитами (auto loan ABS).....398
Эмиссия ABS, обеспеченных автокредитами.....................398
Характеристики кредитов и покрытия..........................398
Экономические условия.............400
Оценка стоимости ценных бумаг.....407
Упражнения........................409
Глава 20. Ценные бумаги, обеспеченные поступлениями по кредитным картам (credit card ABS).................410
Эмиссия creditcard ABS...........410
Структуры сделки по выпуску creditcard ABS...................413
Критерии рейтинговых агентств.....417
Упражнения........................422
Глава 21. Ценные бумаги, обеспеченные кредитами на приобретение сборных домов.............................423
Эмиссия MH ABS....................423
Обеспечение и характеристики кредита...........................426
Структуры MH ABS..................427
Досрочное погашение...............428
Критерии рейтинговых агентств.....429
Причины текущего кризиса..........432
Упражнения........................432
ЧАСТЬ VI. КОММЕРЧЕСКАЯ ИПОТЕКА....433
Глава 22. Коммерческие кредиты....434
Виды недвижимости, приносящей доход.............................434
Общая оценка рисков...............435
Лизинг............................440
Оценка недвижимости, приносящей доход.............................441
Влияние долгового финансирования....................443
Упражнения........................450
Глава 23. Ценные бумаги, обеспеченные коммерческими ипотечными кредитами (CMBS)............................451
Ценные бумаги, обеспеченные коммерческими ипотечными кредитами: обзор.............................451
Портфель ипотечных кредитов.......461
Роль обслуживающей организации....469
Создание модели, описывающей поведение CMBS....................470
Будущее рынка CMBS................470
Упражнения........................471
Глава 24. Трасты инвестиций в недвижимость (REITs)..............473
История возникновения трастов инвестиций в недвижимость.........473
Условия, необходимые для квалификации траста в качестве REIT............474
Дополнительные особенности налогообложения REITю.............474
Виды трастов REIT.................475
Структуры трастов REIT............475
Типы недвижимости.................476
Немного истории...................479
Первичное публичное размещение ценных бумаг REIT........................480
Показатели доходности на международном рынке недвижимости..482
Оценка стоимости ценных бумаг REIT..............................484
Другие факторы, влияющие на оценку стоимости и поведение ценных бумаг REIT..............................488
Упражнения........................488
ЧАСТЬ VII. ЕВРОПЕЙСКИЙ РЫНОК СЕКЬЮРИТИЗАЦИИ....................489
Глава 25. Развитие рынка..........490
Размер рынка......................492
Виды активов......................496
Секьюритизация за пределами Европы и США...............................503
Упражнения........................507
Глава 26. Жилищные ипотечные кредиты в Европе..........................508
Риск снижения стоимости недвижимости и риск дефолта....................512
Правовые и налоговые аспекты жилищного ипотечного кредитования......................514
Характеристики ипотечного кредита...........................520
Правила выплаты основного долга.......522
Правила выплаты процентов.........525
Досрочное погашение и другие риски.............................528
Упражнения........................531
Глава 27. Европейское законодательство о секьюритизации....................532
Правовая система..................532
Надежность передачи активов...........................535
Упражнения………………………………………………………….…546
Глава 28. Структурирование ABS в Европе............................547
Европейский подход................547
Оценка покрытия (обеспечения).....................548
Структурирование выпуска..........556
Юридические вопросы и договорная структура.........................562
Время и расходы...................567
Упражнения........................569
Ответы к упражнениям..............570
Библиография......................589
Полезные ссылки...................591
Основные интернетсайты...........591
Центральные банки (Central Banks Web Sites)............................592
Периодические издания.............592